Supervisores aprueban ordenanza para aumentar las opciones de vivienda y la densidad

Por Thomas K. Pendergast

Para aumentar la densidad de viviendas en el lado oeste de la ciudad, la Junta de Supervisores de San Francisco facilitó a los propietarios de viviendas unifamiliares agregar habitaciones o hasta cuatro unidades de vivienda en sus lotes de propiedad única.

Patrocinada por los supervisores Myrna Melgar y Joel Engardio, la Junta aprobó por unanimidad una ordenanza el 27 de junio para crear un Distrito de Uso Especial de Oportunidades de Vivienda Familiar.

“La intención es permitir que las personas que quieran construir más unidades en sus propiedades lo hagan más fácilmente”, dijo Melgar.

"En Richmond, hay un montón de bloques que han sido divididos en zonas RH2 (vivienda residencial para dos unidades) o RH3 (vivienda residencial para tres unidades), pero todavía tienen estructuras de casas unifamiliares", explicó. “Así que ahí es donde se aplicaría esto. Permitiría a esas personas agregar unidades más fácilmente sin entrar en una gran pelea con los vecinos que las arrastraría hasta una autorización de uso condicional o un proceso de revisión discrecional”.

En su barrio hay gente que vive en familias extensas, pero ella también quiere ayudar a aquellos cuyos hijos abandonaron el nido hace mucho tiempo. De diferentes maneras, espera que su legislación los ayude a todos.

"Los niños se fueron hace 20 años y ahora tienen estas casas grandes con bases impositivas bajas debido a la Proposición 13, pero es difícil adaptarlas", dijo. “Si quieres vivir en la planta baja e implementar mejoras para personas con discapacidad para poder permanecer en el lugar, es difícil permitírtelo a menos que alquiles parte de tu espacio. Esperaba darle a la gente más opciones y opciones”.

Para ser considerados proyectos calificados, se deben cumplir los siguientes criterios:

• Ubicado en una zona RH dentro del Distrito de Uso Especial (SUD).

• No recibir un bono de densidad o no ocupar una propiedad resultante de una división de lote.

• Propone la construcción o modificación de ciertos tipos de proyectos, incluidos proyectos de desarrollo de lote único, proyectos de desarrollo de fusión de lotes o proyectos de desarrollo de viviendas grupales.

• Aumentar las unidades de vivienda o dormitorios en el sitio.

• Demostrar un año de propiedad del lote si es una casa unifamiliar o cinco años si es una casa de unidades múltiples.

• No demoler unidades con alquiler controlado o unidades con un historial de desalojos, adquisiciones u ocupación por inquilinos dentro de los cinco años anteriores.

Los proyectos que califiquen podrían recibir excepciones de densidad de hasta cuatro unidades por lote (ocho unidades para fusiones de dos lotes, 12 unidades para fusiones de tres lotes) y hay disponibles excepciones adicionales de densidad de viviendas grupales.

El límite de altura permanecería en 40 pies, pero las propiedades que califiquen podrían obtener requisitos reducidos para el patio trasero y espacios abiertos.

Serán posibles hasta tres lotes fusionados, pero luego se aplicarían requisitos especiales, incluidos requisitos reducidos de espacio abierto. Con tres lotes fusionados, la construcción en el lote resultante incluiría al menos nueve y no más de 12 unidades de vivienda, o una unidad de vivienda por cada 1,000 pies cuadrados de área de lote para un proyecto de fusión de tres lotes. Para una fusión de dos lotes, se permitirían al menos seis y no más de ocho unidades de vivienda, o una unidad de vivienda por cada 1,000 pies cuadrados de área de lote.

Las unidades creadas mediante excepciones de densidad estarán sujetas a control de alquiler, excluyendo las unidades asequibles requeridas por el Código de Planificación.

Se debe celebrar un acuerdo regulatorio con la Ciudad, renunciando a los derechos bajo la Ley de Vivienda de Alquiler Costa-Hawkins.

Las subdivisiones de edificios de una sola unidad pueden solicitar la conversión a condominios si crean nuevas unidades de vivienda según el SUD y si se cumplen ciertos otros requisitos, pero las unidades de vivienda grupales no serían elegibles en este caso.

Los propietarios que firmen una declaración jurada para residir en sus propiedades durante tres años después de la finalización de las nuevas unidades de vivienda pueden recibir más incentivos.

“La propuesta del supervisor Melgar presenta mejoras sencillas y de buen gobierno en nuestro proceso de desarrollo de viviendas”, dijo Engardio. “Permite aumentos de densidad más modestos según lo permite la ley estatal sin destruir el carácter del vecindario.

"Lo más importante es que crea requisitos estrictos para proteger a los inquilinos existentes del desplazamiento".

Engardio destacó la necesidad de más viviendas.

"No tenemos suficientes viviendas para nuestros maestros, socorristas y la próxima generación de familias, y eso se debe a que no hemos construido suficientes viviendas para satisfacer décadas de demanda y eso resulta en algo triste", dijo. “¿Qué pasa cuando la gente quiere casarse o tener un hijo? Con demasiada frecuencia tienen que mudarse fuera de San Francisco y despedirse de familiares y amigos. Las personas mayores no pueden ver a sus hijos ni a sus nietos adultos”.

Después de algunas enmiendas a la legislación original, la supervisora ​​Connie Chan también dio su apoyo a la ordenanza.

"Con enmiendas críticas para garantizar avisos públicos y protección de los inquilinos contra el desplazamiento y la especulación de los desarrolladores corporativos, esta legislación brinda a los propietarios de viviendas del lado oeste la oportunidad de ampliar sus familias, continuar creciendo y crear posibles ingresos por alquiler para la jubilación en el futuro", dijo Chan.

Asimismo, el supervisor Dean Preston expresó su apoyo a la ordenanza después de que se realizaron ciertas enmiendas.

"En un nivel básico, apoyo la idea de agregar un montón de unidades en el lado oeste", dijo Preston. "La pregunta es: ¿cómo conseguimos cierto nivel de asequibilidad?"

“Lo que aprecio en esta legislación es el intento de hacer eso y obtener algunos de los beneficios de la comunidad, particularmente al tener las unidades agregadas como unidades de alquiler controlado... y las enmiendas que fortalecen parte del lenguaje anti-desplazamiento y las protecciones a los inquilinos y luego También tenemos algunas disposiciones para asegurarnos de que no estamos incentivando el escenario de pesadilla de los grandes especuladores inmobiliarios”, dijo.

“Quiero distinguir las viviendas a precio de mercado y nuestros objetivos en la construcción de viviendas a precio de mercado como ciudad de las viviendas asequibles. Creo que tienden a confundirse y no deberían serlo”, explicó Preston. "Y creo que una legislación como esta puede ayudarnos a alcanzar nuestros objetivos de vivienda a precio de mercado al incentivar algunas unidades adicionales a precio de mercado, pero no es una solución milagrosa para crear viviendas asequibles".

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